Sachwertverfahren: Immobilienwert aus Boden und Gebäude ableiten

Das Sachwertverfahren ist neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren eines der drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es leitet den Wert aus der Substanz ab: aus dem Wert des Grundstücks und den Kosten, die für die Errichtung der Gebäude anzusetzen wären, gemindert um das Alter.

Das Ergebnis ist ein Verfahrenswert, nicht automatisch der Verkehrswert. Wie der Verkehrswert nach § 194 BauGB abgeleitet wird, erklärt die Seite Verkehrswert einer Immobilie in NRW.

Typisch ist das Sachwertverfahren für Immobilien, die überwiegend selbst genutzt werden: Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Für sie gibt es oft keinen aussagekräftigen Mietertrag, und Vergleichspreise sind nicht immer ausreichend vorhanden. Mehr zur Bewertung von Häusern im Ratgeber zum Hauswert.

Für unbebaute Grundstücke ist das Sachwertverfahren nicht einschlägig.

Steht das Haus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht, kommen Erbbauzins, Restlaufzeit und Vertragsbedingungen hinzu – siehe Wertermittlung beim Erbbaurecht.

• Sachwertverfahren: substanz- und kostenorientiert – Boden plus alterswertgeminderte Gebäude, danach Marktanpassung.
• Vergleichswertverfahren: stützt sich auf Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder Vergleichsfaktoren.
• Ertragswertverfahren: geht von den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen aus, typisch für Renditeobjekte – siehe Ratgeber zum Ertragswertverfahren.

Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt und von den verfügbaren Daten ab und muss begründet werden. Mehrere Verfahrenswerte werden nicht schematisch gemittelt.

1. Bodenwert ermitteln, meist aus dem Bodenrichtwert.
2. Herstellungswert der Gebäude: Bruttogrundfläche × Herstellungskosten je m², ggf. mit Regionalfaktor.
3. Alterswertminderung abziehen: Ergebnis ist der Gebäudesachwert.
4. Außenanlagen hinzurechnen.
5. Bodenwert hinzurechnen: Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.
6. Mit dem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multiplizieren: Ergebnis ist der marktangepasste vorläufige Sachwert.
7. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigen: Ergebnis ist der Sachwert.

Der vorläufige Sachwert sagt, was Boden und Gebäude „kosten“ – nicht, was Käufer dafür zahlen. Je nach Region und Marktlage liegen Kaufpreise deutlich über oder unter dieser Kostenbasis. Der Sachwertfaktor bildet dieses Verhältnis ab.

Er ist nur aussagekräftig, wenn er im selben Modell abgeleitet wurde, das auch für die Berechnung verwendet wird (etwa gleiche Gesamtnutzungsdauer und Kostenbasis). Deshalb ist seine Herkunft zu dokumentieren.

Bodenwert

In der Regel Grundstücksfläche × angepasster Bodenrichtwert. Er geht als eigener Bestandteil in den vorläufigen Sachwert ein.

Herstellungskosten (NHK)

Durchschnittliche Kosten, die für die Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes je m² Bruttogrundfläche anzusetzen wären – nicht die tatsächlichen historischen Baukosten.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen. Sie ist die Bezugsgröße für die Herstellungskosten, nicht die Wohnfläche.

Gesamt- und Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer ist die modellhaft übliche Nutzungszeit eines Gebäudes, die Restnutzungsdauer die noch verbleibende. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern.

Alterswertminderung

Der Abschlag vom Herstellungswert für das Alter des Gebäudes, meist linear nach dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer.

Außenanlagen

Zum Beispiel Wege, Einfriedungen, Gartenanlagen und Hausanschlüsse. Sie werden zusätzlich angesetzt.

Sachwertfaktor

Der Faktor, mit dem der vorläufige Sachwert an den Grundstücksmarkt angepasst wird. Er wird von Gutachterausschüssen abgeleitet und muss zum Modell passen.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bOG)

Etwa Instandhaltungsstau, Baumängel oder Rechte Dritter. Sie werden erst nach der Marktanpassung berücksichtigt.

Didaktisches Beispiel mit frei gewählten Zahlen. Herstellungskosten, Bodenwert und Sachwertfaktor sind keine realen Werte für eine Region oder Objektart. Das Beispiel ist keine Bewertung.

Das ist noch nicht der Verkehrswert: Es fehlen die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale und die Würdigung aller Verfahrenswerte.

ImmoWert.jetzt schlägt das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser vor, jeweils zusammen mit dem Vergleichswertverfahren. Für die Berechnung werden erfasst:

• Grundstücksfläche und Bodenwert: Bodenwert aus amtlicher Zonenauswahl oder als begründete Annahme.
• Bruttogrundfläche: Pflicht für die Sachwertberechnung.
• Herstellungskosten je m² BGF: Als Eingabe mit Quelle – keine eingebaute Tabelle.
• Baupreis-/Regionalfaktor: Optional; ohne Angabe wird kein Faktor angesetzt.
• Baujahr bzw. Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer: Grundlage der Alterswertminderung.
• Außenanlagen: Als Betrag.
• Sachwertfaktor mit Quelle und Source-Version: Ohne ihn bleibt das Ergebnis vorläufig.

Die Alterswertminderung wird linear berechnet, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden genau einmal nach der Marktanpassung angesetzt. Jeder Zwischenschritt ist sichtbar. Fehlen Herstellungskosten, Sachwertfaktor oder dessen Quelle, bleibt das Ergebnis als vorläufig gekennzeichnet; Zahlen werden nicht erfunden.

Zustand und Modernisierungen von Bauteilen können dokumentiert werden; sie werden aber nicht automatisch in eine Restnutzungsdauer umgerechnet.

Das Ergebnis ist kein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, keine Rechts- oder Steuerberatung und nicht für Gerichte, Finanzämter oder Behörden bestimmt.