Ertragswertverfahren: So wird der Wert aus Mieterträgen hergeleitet

Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren eines der drei Verfahren, die die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt. Es leitet den Wert aus den Erträgen ab, die sich mit der Immobilie marktüblich erzielen lassen.

Das Ergebnis ist zunächst ein Verfahrenswert, nicht automatisch der Verkehrswert. Wie aus Verfahrenswerten der Verkehrswert nach § 194 BauGB abgeleitet wird, erklärt die Seite Verkehrswert einer Immobilie in NRW.

Vor allem für Objekte, die typischerweise zur Vermietung gekauft werden: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser. Bei ImmoWert.jetzt ist das Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen vorgesehen, jeweils zusammen mit dem Vergleichswertverfahren. Mehr dazu im Ratgeber zum Wohnungswert.

Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern stehen meist Vergleichs- und Sachwert im Vordergrund, siehe Ratgeber zum Hauswert.

• Allgemeines Ertragswertverfahren

  Der Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, anschließend wird der Bodenwert hinzugerechnet.

• Vereinfachtes Ertragswertverfahren

  Der gesamte Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Hinzu kommt der auf das Ende der Restnutzungsdauer abgezinste Bodenwert.

• Periodisches Ertragswertverfahren

  Für einen Betrachtungszeitraum werden unterschiedlich hohe Erträge je Periode angesetzt, etwa bei auslaufenden Mietverträgen, und mit einem Restwert am Ende abgezinst.

ImmoWert.jetzt rechnet derzeit ausschließlich das allgemeine Ertragswertverfahren. Das vereinfachte und das periodische Verfahren sind vorgesehen, aber noch nicht umgesetzt.

1. Marktüblich erzielbaren Jahresrohertrag ermitteln.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Ergebnis ist der Jahresreinertrag.
3. Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) abziehen.
4. Den verbleibenden Gebäudereinertrag mit dem Barwertfaktor aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz kapitalisieren.
5. Bodenwert hinzurechnen: Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert.
6. Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigen, soweit erforderlich und belegbar.

Angesetzt wird der Ertrag, der sich für das Objekt nachhaltig am Markt erzielen lässt. Die tatsächlich vereinbarte Miete kann darüber oder darunter liegen, etwa bei langen Bestandsmietverträgen. Ist-Miete und marktüblicher Ertrag sind deshalb nicht dasselbe.

ImmoWert.jetzt übernimmt eine Ist-Miete nicht automatisch als marktüblich. Ohne Nachweis oder Begründung bleibt das Ergebnis als vorläufig gekennzeichnet.

Rohertrag

Die marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge, vor allem Nettokaltmieten. Umlagefähige Nebenkosten zählen nicht dazu.

Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten. Sie werden vom Rohertrag abgezogen.

Reinertrag

Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. Er ist die Grundlage der Kapitalisierung.

Bodenwert

Meist aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Im allgemeinen Verfahren wird er verzinst und am Ende hinzugerechnet.

Liegenschaftszinssatz

Der Zinssatz, mit dem sich Immobilien am Markt durchschnittlich verzinsen. Er wird von Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen abgeleitet und objektspezifisch angepasst. Schon kleine Änderungen wirken deutlich auf das Ergebnis.

Restnutzungsdauer

Die Zahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Modernisierungen können sie verlängern.

Didaktisches Beispiel mit frei gewählten Zahlen. Es enthält keine aktuellen Marktdaten, und der Liegenschaftszinssatz ist kein realer Wert für eine Region oder Objektart.

Das ist noch nicht der Verkehrswert: Es fehlen Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

• Vergleichswertverfahren: stützt sich auf Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder Vergleichsfaktoren.
• Sachwertverfahren: geht von den Herstellungskosten der baulichen Anlagen und dem Bodenwert aus, typisch für selbst genutzte Häuser.
• Ertragswertverfahren: geht von den nachhaltig erzielbaren Erträgen aus, typisch für Renditeobjekte.

Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt und von den verfügbaren Daten ab und muss begründet werden. Mehrere Verfahrenswerte werden nicht schematisch gemittelt.

• Die tatsächliche Miete ungeprüft als marktüblich ansetzen.
• Warmmiete oder umlagefähige Nebenkosten in den Rohertrag einrechnen.
• Bewirtschaftungskosten weglassen oder zu niedrig ansetzen.
• Einen Liegenschaftszinssatz verwenden, der nicht zu Objektart, Region und Datenmodell passt.
• Die Restnutzungsdauer allein aus dem Baujahr ableiten und Modernisierungen übersehen.
• Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Instandhaltungsstau oder Rechte Dritter vergessen.

ImmoWert.jetzt rechnet das allgemeine Ertragswertverfahren und zeigt jeden Zwischenschritt: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Barwertfaktor, Gebäudeertragswert und Bodenwert. Die Herkunft des Liegenschaftszinssatzes wird dokumentiert. Fehlen nötige Marktdaten oder Nachweise, bleibt das Ergebnis als vorläufig gekennzeichnet; Zahlen werden nicht erfunden.

Das Ergebnis ist kein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, keine Rechts- oder Steuerberatung und nicht für Gerichte, Finanzämter oder Behörden bestimmt.